导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(ch护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗éng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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