近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为(w食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思èi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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