OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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