OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(w蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病àn)方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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