文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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