近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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