5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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