文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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