近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁)配(pèi世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(z世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁ī)者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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