万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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