导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大(d缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱à)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(z缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱hù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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