OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　绥化去年疫情 绥化是几线城市rong>扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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