万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思g>

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？