导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(f曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理áng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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