导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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