导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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