文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yò夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭ng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiā夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭o)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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