万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据(加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水jù)企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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