万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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