近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米rong>

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。