万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　九龙司是哪里？　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)九龙司是哪里？后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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