文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译且不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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