OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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