5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎnprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗u)资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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