近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yí德国有多大面积，德国相当于中国哪个省ng)业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(h德国有多大面积，德国相当于中国哪个省uò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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