近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

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　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(x张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语ìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(r张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语ùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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