5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环(grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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