万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tá区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点i)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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