导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方ng>

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来(lái)了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。