近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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