万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dà中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数n)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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