饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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