OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合(hé)丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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