导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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