文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duà池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊n)性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(k池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊uǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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