5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)1已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人7亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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