5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī一滴水多少ml 一滴水多少克)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)一滴水多少ml 一滴水多少克基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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