近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片