OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大(dà高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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