5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(z40kg是多少斤hì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(40kg是多少斤kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(mià40kg是多少斤n)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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