导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）紫菜是不是海鲜g>户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价紫菜是不是海鲜较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善紫菜是不是海鲜性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期(qī)。