OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望(wàn鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故g)，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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