文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：<鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖/strong>为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。