“现在的房地产很难再(zài)出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构和(hé)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)关(guān)注(zhù)度从板块向单(dān)个(gè)标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发(fā)资(zī)金来源，可以发现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市(shì)场(chǎng)表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过(guò)于激进的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可(kě)能(néng)让(ràng)房企重蹈此前(qián)的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大(dà)举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度(dù)是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有(yǒu)那(nà)么(me)快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一(yī)筹。如(rú)国(guó)央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基(jī)本(běn)面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额(é)依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎(yíng)来(lái)多家机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材(cái)料(liào)供应(yīng)商(shāng)，而(ér)下游应(yīng)用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家居领域，我们(men)相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来越大(dà)，随(suí)着时间的(de)增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分(fēn)说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前者(zhě)在月线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日)5.28％。

　　而从上市公当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日司一季(jì)报(bào)的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括公募(mù)的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是(shì)，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂(jì)，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持(chí)股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居(jū)十大(dà)流通股股(gǔ)东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业(yè)股(gǔ)也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合(hé)同里提价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分(fēn)项(xiàng)目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易(yì)一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内(nèi)做到(dào)到期之(zhī)后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好的服务(wù)是有关(guān)系的(de)。”他(tā)进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日