5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨戴choker就是m吗，戴choker什么意思，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(戴choker就是m吗，戴choker什么意思chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入戴choker就是m吗，戴choker什么意思高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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