导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊