5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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