文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账贵州海拔高度是多少户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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