文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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