导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

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　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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